Wohnungsmarktbeobachtung 2025

Rückgang der Bevölkerung und Haushalte

Die Ergebnisse der Wohnungsmarktbeobachtung 2025

Alle zwei Jahre legt die NBank im Auftrag des Niedersächsischen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Bauen einen Bericht zur Wohnungsmarktbeobachtung vor. Diese Berichte sind eine wichtige Planungsgrundlage für die Bau- und Wohnungswirtschaft – und auch für die Kommunen in Niedersachsen. Neben wichtigen Daten zur Entwicklung der Bevölkerung und der Haushalte finden sich hier unter anderem auch Informationen zur Situation der Mieten und Kaufpreise.

Rückgang der Bevölkerung bis zum Jahr 2045

Während im Jahr 2023 noch von einem leichten Wachstum der deutschen Bevölkerung bis 2040 ausgegangen wurde, wird nun prognostiziert, dass wir uns wohl auf Rückgänge einstellen müssen. Gerechnet wird mit einem Rückgang der Bevölkerung bis 2045 in einer Größenordnung von 302.000 Personen. Fakt ist: Die Zuwanderung wird die natürliche demografische Entwicklung bei uns nicht ausgleichen können. Auch die sogenannten „Babyboomer“ (zwischen 1964-1964 geboren) werden diesen Trend nicht kompensieren. Sie werden im Alter häufig zu Singles und die Sterblichkeit wird ab dem Jahr 2040 deutlich zunehmen. Hinzu kommt derzeit auch eine Abnahme der Geburtenrate. Seit der deutschen Vereinigung im Jahr 1990 erlebt Deutschland gerade den dritten Geburtenrückgang. Im Jahr 2024 wurden 677.117 Kinder geboren. Das war der niedrigste Wert seit 2013.

Weiterhin Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum

Das alles hat Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte in Niedersachsen. Das Land bietet starke strukturelle Unterschiede, z. B. zwischen ländlichen und urbanen Räumen, zwischen Westen und Süden. Es gibt wachsende, stagnierende und schrumpfende Regionen, oftmals unmittelbar nebeneinander. Der Bericht macht deutlich, dass wir längerfristig mit einer sinkenden Einwohnerzahl und auch einer sich vermindernden Anzahl von Haushalten zu rechnen haben. Allerdings zeigt er auch, dass wir in den unmittelbar vor uns liegenden Jahren vielerorts weiterhin eine sehr hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum haben.

Neubau von bezahlbarem Wohnraum wird benötigt

Signifikant dabei ist, dass Neubaubedarfe vor allem im Bereich des Geschosswohnungsbaus vorhanden sind. Bis zum Jahr 2045 macht das 181.000 Wohneinheiten aus. Davon allein bis 2030 etwa 68.000 und dann noch einmal etwa 85.000 bis 2040. Der Neubaubedarf bei Ein- und Zweifamilienhäusern beläuft sich auf zusätzliche 37.000 Einheiten in den nächsten 20 Jahren. Die Erkenntnis daraus: Wir haben weiterhin einen deutlichen Wohnraummangel. „Wir benötigen weiterhin dringend den Neubau von bezahlbarem Wohnraum, um vor allem die urbanen Mietwohnungsmärkte zu entspannen. Zugleich brauchen wir – auch aufgrund des demografischen Wandels – das Bauen im Bestand, durch Umbau, Ausbau und einen ergänzenden Neubau in Bestandsgebieten“, erklärt Grant Hendrik Tonne, Niedersächsischer Minister für Wirtschaft, Verkehr und Bauen.
Während Großstädte wie Hannover und Oldenburg zukünftig wohl wachsen und mehr Wohnraum benötigen, zeichnet sich für Braunschweig folgender Trend (bis 2045) ab: Der Bedarf an Ein- und Zwei-Familien-Häusern ist wohl komplett gedeckt. Prognostiziert wird für Braunschweig (bis 2030) sogar ein Überhang von mehr als 900 Häusern. Was hier jedoch weiterhin fehlt ist ein generationengerechter Geschosswohnungsbau.

BU: Bund und Land erhöhen ihre Mittel für die soziale Wohnraumförderung, um vor allem einkommensschwache Gruppen zu unterstützen.

Foto: Tom/Pixabay