Unterschied zwischen Miete und Pacht

Fruchtziehung

Der entscheidende Unterschied zwischen Miete und Pacht

Im Jahr 2023 bewirtschafteten die landwirtschaftlichen Betriebe in Deutschland etwa die Hälfte der Fläche der Bundesrepublik Deutschland. Die landwirtschaftlich genutzte Fläche betrug rund 16,6 Millionen Hektar, davon waren 70,2 Prozent Ackerland, 28,5 Prozent Dauergrünland und 1,2 Prozent Dauerkulturen. Boden ist also ein unersetzlicher Produktionsfaktor für unsere Landwirtschaft, für die Nahrungsmittelversorgung der Bevölkerung und für das Einkommen derer die diesen bewirtschaften.

Vertraglich vereinbarte Überlassung einer Sache auf Zeit

Wobei wir beim Kern des Themas sind: Mehr als zwei Drittel der landwirtschaftlichen Nutzfläche sind in Deutschland verpachtet. Das deutsche Gesetz definiert den Begriff Pacht als die vertraglich vereinbarte Überlassung einer Sache auf Zeit zur Nutzung und Fruchtgenuss. Als Gegenleistung für die Nutzung dieses Gegenstandes auf Zeit zahlt der Pächter ein bestimmtes Entgelt an den Verpächter. „Viele Menschen assoziieren den Begriff Verpachtung deshalb mit einem Stück Land beziehungsweise Grundstück. Doch der größte Unterschied zwischen Pacht und Miete besteht in der sogenannten Fruchtziehung“, erklärt Dirk Teckentrup, Geschäftsführer von Teckentrup Immobilien. Fruchtziehung bedeutet, dass ein Pächter, im Gegensatz zum Mieter, mit der Nutzung der Pachtsache Gewinne erwirtschaften darf. Er hat jedoch auch die Pflicht, das gepachtete Gut zu erhalten, (nachhaltig) zu bewirtschaften und bestmöglich instand zu halten. Ein Mieter hat dagegen keine Möglichkeit gemachte Erträge und Gewinne für sich selbst zu beanspruchen. Er hat nur das Recht in einer Immobilie zu wohnen. Der Pächter eines gastronomischen Betriebs hingegen darf und soll durch die Bewirtschaftung dieser Räume Einnahmen erzielen.

Gebäude und Grundstücke, Geschäftsmittel und Geschäftseinrichtung

Das Vorhandensein eines aktiven Unternehmens ist Voraussetzung für eine Pacht. unverzichtbare Bestandteile sind dabei Geschäfts- und Betriebsmittel sowie die Geschäftseinrichtung. Wenn ein Vertrag aber über die bloße Nutzung von Räumlichkeiten, wie beispielsweise einer Lagerhalle, abgeschlossen, handelt es sich in diesem Fall um einen Mietvertrag. Gebäude und Grundstücke, die nicht für unternehmerische Zwecke genutzt werden, fallen rechtlich nicht in den Bereich der Pacht.

Pachtverträge in der Gastronomie und Landwirtschaft

Neben der Gastronomie ist die Landwirtschaft, wie oben beschrieben, ein weiteres großes Feld, wo Pachtverträge gang und gäbe sind. In beiden Fällen kann zusätzlich zu den Räumlichkeiten oder Flächen auch Inventar integriert sein. Darüber hinaus können Pachtverträge – zwar ebenso wie Mietverträge – unbefristet abgeschlossen werden oder eine festgelegte Laufzeit haben. Eine Kündigung bei unbefristeten Pachtverträgen ist aber immer nur zum Ende eines Pachtjahres möglich. Bei Verpachtung spricht man vom Pachtzins (statt von Miete), bei dem es sich um einen festen Betrag handeln kann, aber auch um eine Umsatzbeteiligung. Fazit: Der Hauptunterschied zwischen Miete und Pacht liegt im Nutzungsumfang.

BU: Zwei Drittel der landwirtschaftlichen Nutzfläche sind in Deutschland verpachtet.

Foto: Stehen Moller Laursen/Pixabay